Caution appartement
L’utilité d’une caution sur un logement
Dans un contrat de location pour un logement la quasi totalité des clauses figurant sur le bail de location permettent d’assurer le propriétaire d’éventuels soucis relatifs au comportement du locataire.
Qu’est-ce qu’une caution ?
La caution du locataire est la preuve qu’il honorera, par le biais d’un intermédiaire, le paiement de ses loyers.
Il ne s’agit pas donc pas d’une somme d’argent on ne parle donc pas d’un montant de dépôt mais de qui est la personne (physique ou morale) qui sera la caution de l’appartement
La caution correspond donc à l’engagement d’une personne morale ou une personne physique qui s’engage, dans le cadre d’un contrat de location, à verser les loyers au propriétaire à la place de l’occupant et ce quelque soit la raison pour laquelle l’occupant est en situation de loyers impayés.
Le propriétaire du logement, au moment de la rédaction du bail, doit préciser le plafond des dettes locatives, autrement dit le plafond maximal que la personne caution s’engage à rembourser au propriétaire en mois de loyer. L’engagement peut également porter sur une durée et non sur un montant, il s’agira alors dans ce cas de la durée pendant laquelle la personne caution apporte son soutien financier.
Attention ! Si vous êtes caution il est primordial que vous sachiez dans quels termes vous vous engagez (un montant ou une durée comme expliqué ci-dessus), sinon tous les impayés de loyers du locataire, jusqu’à fin de bail, seront à votre charge de caution.
L’acte de cautionnement : les garanties à vérifier
L’acte de cautionnement est un acte qui engage celui qui le signe, c’est donc une forte responsabilité qui entraîne des obligations financières qui peuvent être lourdes.
En effet, assurer le paiement de loyer en cas de défaut de paiement dans un délai restreint en plus de ses charges personnelles peut représenter un gouffre financier.
C’est pourquoi lors de la signature du contrat de bail et particulièrement sa partie sur la personne caution la caution doit être très attentive.
Un ensemble de mentions doivent impérativement apparaître, la validité du document en dépend (dans le but de protéger la personne se portant caution) :
- Le montant du loyer
- La durée pour laquelle le garant s’engage
- Une mention indiquant qu’il ou elle a bien connaissance de la portée de son engagement
Auparavant une loi imposait à la personne caution de recopier toutes les indications contenu dans l’acte ainsi que l’article de loi qui rappelle les règles à ce sujet devait être recopiés à la main par la personne souhaitant se porter caution.
La loi ELAN du 25 novembre 2018 a retiré cette obligation. Depuis, le garant n’a plus à recopier les informations à la main et la signature d’un formulaire d’acte de caution comportant toutes ces mentions est dorénavant jugé suffisant.
La souscription d’une assurance loyers impayés
À ce sujet la loi Boutin du 25 mars 2009 a opéré un durcissement des protections pouvant être souscrites par les propriétaires.
En effet, depuis l’entrée en vigueur de cette loi, les propriétaires n’ont plus la possibilité de souscrire à la fois une assurance loyers impayés et en plus demander une caution.
Bon à savoir : le propriétaire qui confie la gestion de son logement à un administrateur de biens qui est assuré au titre du patrimoine qu’il gère n’est pas assuré personnellement au titre des loyers impayés et peut par conséquent demander une caution au locataire.
La caution visale
Le procédé visale permet à un locataire qui est salarié, fonctionnaire, étudiant, apprenti…) de demander à Action logement d’être sa caution, c’est-à-dire de se porter garant pour lui.
Action logement c’est un organisme qui finance la construction de logements et qui verse des aides financières aux salariés pour se loger. Les sommes versées proviennent des entreprises qui paient la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC).
Pour obtenir de l’organisme qu’il accepte d’être caution visale, le futur locataire doit respecter un certain nombre de conditions.
Il y a les conditions relatives à la personne du locataire pour bénéficier de ce système visale :
- avoir entre 18 et 30 ans
Ou bien
- être salarié salarié du secteur privé âgé de plus de 30 ans et embauché depuis moins de 6 mois, à l’exception des CDI dont la période d’essai a été validé (voir aussi plus bas : loi boutin garant cdi)
- Salarié du secteur privé (agricole ou non) gagnant jusqu’à 1 500 € nets par mois
- Salarié du secteur privé (agricole ou non) en mobilité professionnelle
- Salarié du secteur privé (agricole ou non) ayant une promesse d’embauche de moins de 3 mois
- Locataire d’un logement loué avec un bail mobilité
- Locataire d’un logement loué par un organisme d’intermédiation locative, c’est-à-dire dont le bail est souscrit par une association qui se porte garante
Et les conditions relatives au logement loué :
- être la résidence principale du locataire (sauf si bail mobilité).
- respecter le règlement sanitaire départemental (RSD)
- faire l’objet d’un bail de location comportant une clause résolutoire c’est-à-dire une clause prévoyant la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations (loyer impayés, dépôt de garantie non versé, troubles de voisinage etc.)
- le montant du loyer doit être au maximum de 1300€ et ne pas dépasser la moitié des ressources du locataire.
À savoir : la caution visale peut être attribué pour une location meublée ou non.
La caution simple
La caution simple est l’engagement pris par la personne qui s’est portée caution qui comporte la condition suivante : obligation pour le propriétaire de tenter de se faire payer en premier lieu grâce à la saisie des biens du locataire avant de pouvoir poursuivre la caution.
La caution solidaire
Contrairement à la caution simple ici la personne qui s’est portée garant n’a aucune alternative et sera sollicité en premier lieu par le propriétaire en cas de loyers impayés.
Attention : le fait qu’il y ait plusieurs personnes qui se soient portées garant sur le même logement ne couvre par l’un d’eux d’être l’unique interlocuteur auquel s’adressera le propriétaire pour réclamer son dû.
En effet, le propriétaire n’est pas tenu à la séparation des dettes.
La fin de la caution
A priori seule la résiliation du bail, et donc à date de l’état des lieux de sortie, entrainera la fin de l’obligation pour celui qui s’est porté garant. D’où la nécessité d’une date de fin claire lors de la rédaction du bail.
Cependant, certains événements d’ordre personnel pourront permettre au garant de se dégager de son obligation avant l’issue du contrat de location, à savoir :
- décès du locataire
- divorce
Le dépôt de garantie
Qu’est-ce que le dépôt de garantie
À la différence de la caution qui correspond à l’engagement d’une tierce personne au paiement des loyers impayés du locataire au profit du propriétaire, le dépôt de garantie correspond à la somme d’argent que le propriétaire, prudent, demandera au locataire au moment de la signature du bail. Cette somme sera conservée par le propriétaire pendant toute la durée du bail de location (et pendant le renouvèlement si renouvèlement il y a).
Quel est le montant du dépôt de garantie
Le montant maximal est fixé par la loi Boutin du 25 mars 2009.
Ce montant est fixe et ne peut revalorisé pendant la durée de validité du bail.
Récupérer le dépôt de garantie
Le locataire récupère le montant à l’ état des lieux de sortie, au moment de la restitution des clés, sous réserve que le propriétaire n’estime pas qu’il y ait des dégradations et donc des travaux de réparation à faire.
En effet, la restitution du montant du dépôt dépendra de l’ état du logement et des travaux estimés par le bailleur, d’éventuel ponçage des murs suite à des trous rebouchés, ou de la constatation d’une détérioration des sanitaires ou encore que la cuve de gaz est rendue en-dessous du seuil relevé au moment de l’entrée dans les lieux.
Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt même s’il n’a pas fait de travaux de réparation et donc pas avancer d’argent. La loi lui impose simplement de présenter des devis datés des réparations à prévoir.
L’usure normale des lieux n’est quant à elle pas facturée au locataire.
À savoir : le dépôt de garantie est interdit au propriétaire qui exige le paiement à l’avance de plusieurs mois de loyer.
Le propriétaire a deux mois maximum pour restituer le mois de loyer au locataire si le montant n’a pas été grévé en totalité.
Vous êtes dans l’une des situations décrites et êtes à la recherche d’un Huissier de Justice pour des conseils préalablement à votre engagement en tant que caution dans le Val de Marne ?
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