Le rôle d’un huissier dans le processus d’expulsion
Lorsqu’un locataire reste dans les lieux malgré une décision de justice ordonnant son expulsion, seul un huissier de justice peut intervenir pour le contraindre à partir. L’expulsion d’un occupant après un impayé de loyer ou une fin de bail est une procédure délicate qui requiert l’intervention des huissiers avec plusieurs étapes clés.
Dans cet article, découvrez le rôle d’un huissier dans le processus d’expulsion lorsqu’il est à la demande des propriétaires. Nous détaillerons les charges qui pèsent sur l’huissier, du constat du non paiement des loyers jusqu’à l’établissement du procès-verbal d’expulsion, en passant par la signification des décisions de justice et le recours à la force publique.
Introduction : présentation du rôle de l’huissier dans la procédure d’expulsion
Il peut y avoir plusieurs cas de figure qui permettent de recourir à un huissier pour faire quitter les lieux au locataire.
La raison la plus connue est évidement lorsque le locataire ne paie pas son loyer. Dans ces cas plus rare une expulsion pourra être mené dans la situation où le locataire a sous-loué le bien sans avoir au préalable pris le soin de récolter l’autorisation du propriétaire.
Enfin, dans des cas plus rares et sous réserve de pouvoir prouver les faits, le locataire sera sommé de quitter les lieux pour des raisons de troubles du voisinage de l’immeuble.
Expulsion pour cause de loyers impayés
Dans le cas où le locataire ne paie plus son loyer, le propriétaire peut enclencher une procédure d’expulsion de son locataire.
À savoir : dès le premier mois de loyer impayé il est possible d’enclencher la procédure.
Lors de cette procédure, le locataire se verra octroyer plusieurs délais lui permettant de solder sa dette au cours de la procédure.
Le but de la mise en place de ces délais est de permettre au locataire de régulariser sa situation de façon à ne pas être délogé sur le champ.
Expulsion pour cause de sous-location non autorisée par le propriétaire
La sous location n’est pas en soi interdite. Un locataire peut tout à fait sous louer le logement dans lequel il se trouve et mis à sa disposition par le propriétaire, à la condition que ce dernier ait expressément donné son accord à une telle sous-location.
Si le locataire n’a pas pris l’initiative de recueillir l’accord du propriétaire, celui-ci est légitime d’initier une procédure d’expulsion.
Cette autorisation peut soit être écrite dans le contrat de bail, soit formalisée par le propriétaire.
Dans ce cas, un huissier de justice ou commissaire de justice peut dresser un procès-verbal de constat d’huissier pour prouver cette sous-location.
Expulsion pour cause de trouble de la tranquillité de l’immeuble
Si le locataire trouble la tranquillité de l’immeuble, par des nuisances sonores par exemple, il risque également de se faire expulser de son logement.
Dans le cadre de ce cas de figure, le propriétaire doit être en mesure de prouver la véracité des nuisances causées de manière conséquente avant de prétendre à pouvoir exercer cette procédure.
Le propriétaire, en plus de prouver les faits, doit également prouver avoir informé le locataire des plaintes du voisinage ou conflits de voisinage de façon à trouver une solution avant d’envisager cette procédure et de le contraindre à quitter les lieux.
L’huissier de justice ou commissaire de justice est un professionnel de l’exécution forcée des décisions de justice. Il veillera à respecter tant les droits du propriétaire du bien immobilier que ceux dont bénéficie le locataire.
Dans le cas où l’expulsion du locataire est la seule option envisageable, le commissaire de justice devra suivre une procédure d’expulsion précise.
Le commandement de payer : première étape de la procédure d’expulsion
Commandement de payer
Le propriétaire/bailleur doit prendre contact avec un Commissaire de justice ou huissier de justice pour faire parvenir au locataire (et à sa caution) un commandement de payer précisant les sommes réclamées.
Lorsque le locataire reçoit le commandement de payer, celui-ci contient les informations suivantes :
- La précision du délai de deux mois qui court à partir de la date indiquée en haut du document pour rembourser la créance,
- La mention de l’adresse complète de tous les locataires, le montant détaillé de la dette, certains articles de loi et le coût de l’acte. Tout cela doit être précisé sous peine de nullité du commandement de payer.
- La personne s’étant portée caution pour le locataire peut également recevoir le commandement de payer.
Après réception du commandement de payer, le locataire a deux options :
- Il paye la dette réclamée et se maintien dans le logement, évite l’étape du commandement de quitter le logement, plus de risque d’expulsion.
- Il ne paye pas.
Dans le cas du 2. si le locataire n’est pas en mesure de payer, alors il faut que celui-ci prenne contact avec le propriétaire pour se mettre d’accord sur un échelonnement de paiement.
À savoir : à l’issue des deux mois, le locataire qui n’a pas payé risque d’être assigné au tribunal de grande instance pour défaut de paiement et engagement d’une procédure d’expulsion.
La signification de l’acte d’expulsion : rôle de l’huissier dans la notification de la décision de justice
Après avoir obtenu du juge une autorisation de procéder à une expulsion du locataire, le propriétaire doit alors faire appel à un huissier de justice ou commissaire de justice pour que celui-ci procède à l’exécution de la décision d’expulsion.
Le commissaire de justice va donc se charger de transmettre au locataire le commandement de quitter les lieux et la résiliation du bail.
Commissaire de justice et exécution d’une décision d’expulsion
La loi précise bien que le commissaire de justice est le seul professionnel du droit habilité à la délivrance et l’exécution de cette décision d’expulsion du locataire.
Le commissaire de justice est le seul à être habilité à exécuter toute décision de justice de manière générale.
Le propriétaire va donc, à travers le commissaire de justice, informer le locataire de son obligation de quitter les lieux.
Ce commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice est un acte juridique donnant à l’occupant un délai de deux mois pour évacuer le logement.
Le commissaire de justice peut également faire appel à la police (après avoir sollicité le préfet et avoir obtenu les réponses nécessaires) pour l’aider dans l’expulsion du locataire et le faire quitter le logement par la force.
La mise en œuvre de la force publique : rôle de l’huissier dans l’exécution forcée de la décision de justice
Une fois la décision du tribunal délivrée et le constat de la validité de l’application de la clause résolutoire du bail rendue, le commissaire de justice va donc tenter de procéder à l’expulsion du locataire mais il faut savoir que si l’occupant s’y oppose, le commissaire de justice ne peut pas l’y contraindre seul.
C’est là qu’intervient le concours de la force publique (la police).
Les étapes à suivre avant de pouvoir requérir le concours de la police :
- Délivrance du commandement de quitter les lieux par le commissaire de justice qui donne un délai de deux mois au locataire pour quitter le logement,
- Si le locataire n’a toujours pas quitté les lieux à l’issue des deux mois, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique (la police) auprès de la Préfecture du lieu de situation du logement en question.
Attention à la trêve hivernale
L’article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ». Pendant cette période, l’Etat n’accorde pas le concours de la force publique au Commissaire de justice.
Procédure d’expulsion dans le Val de Marne 94
Faites appel à CBO Grand Paris Justice compétents pour toute procédure d’expulsion dans le Val de Marne 94 au 01 53 58 33 60 ou 06 67 60 06 22 en cas d’urgence.
