Les baux commerciaux
La question des baux commerciaux reste un sujet sensible pour les bailleurs comme pour les locataires, notamment en cas de loyers impayés.
Propriétaires bailleurs, attention, la matière commerciale a des règles strictes que nous allons détailler ensemble.
1. Le respect des termes du bail et la clause résolutoire
Il ne faut pas perdre de vue le socle du droit des contrats en ce que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
A moins d’être contraires à l’ordre public, les clauses prévues par le bail doivent être respectées par les deux parties.
L’une des règles les plus importantes est bien évidemment celle de payer son loyer.
A défaut, le propriétaire bailleur est en droit de se prévaloir de la clause résolutoire qui aura été insérée au bail et qui permet la mise en place d’une procédure d’expulsion pour impayé.
Selon les termes du bail et du commandement visant la clause résolutoire, signifié par huissier de justice – commissaire de justice, le locataire dispose d’un délai d’1 mois à compter du commandement pour en régler les causes ; ce délai doit être mentionné dans le commandement à peine de nullité (article L. 145-41 du Code de commerce).
2. Le rendu d’une décision de justice et l’exécution de celle-ci
Le juge a tranché, une décision de justice a été rendue, celle-ci condamne votre locataire commerciale a être expulsé. Plusieurs étapes :
Tout titre doit être signifié avant d’être exécuté. Cela signifie que l’Huissier de Justice qui aura été mandaté devra dans un premier temps procéder à la signification du titre, c’est-à-dire à porter à la connaissance du locataire l’existence et la teneur de cette décision ainsi que des éventuels recours dont il aurait droit de se prévaloir.
Si le locataire n’a pas usé de la faculté des voies de recours qui lui étaient offertes, l’Huissier de Justice délivrera un commandement de quitter dans un délai imparti, en précisant bien qu’à défaut de départ volontaire des lieux litigieux, il pourra être procédé à l’expulsion du locataire. Passé ce délai, l’Huissier se rendra sur place pour tenter de procéder à l’expulsion du locataire. Si cette tentative venait à échouer, le procès-verbal qui aura été rédigé par l’huissier permettra à ce dernier de dresser un procès-verbal de réquisition de la force publique ; le Préfet aura deux mois à compter de la réquisition pour se positionner.
En cas de refus du Préfet d’accorder son concours, le propriétaire pourra engager la responsabilité de l’Etat.
En cas d’autorisation, l’Huissier pourra se rendre à nouveau dans les lieux loués accompagné de la force publique ainsi que d’un serrurier pour procéder à l’expulsion, qui sera constatée par un procès-verbal rédigé par l’Officier Public Ministériel.
Le propriétaire bailleur pourra donc reprendre la jouissance de son bien. Ne perdez pas de vue qu’en matière de bail commercial, la trêve hivernale ne s’applique pas à moins qu’un bien à usage d’habitation dépende du local commercial.
À noter que l’article L. 145-41 du Code de commerce permet au juge saisi d’accorder des délais de paiement au locataire et de suspendre les effets de la clause résolutoire : celle-ci ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, ces délais sont subordonnés à la capacité du locataire à régler sa dette et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Au moindre incident de paiement, il sera néanmoins possible de reprendre la procédure d’expulsion.
Ne tardez pas à mettre en place cette procédure en cas d’impayés. Comme toute procédure, elle peut être longue, et l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de votre locataire aura pour effet d’interrompre immédiatement la procédure.
